房地产交易中的合同主要合同哪些

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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同 ，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同
。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征
，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务 、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产 ，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为 。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方
，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方
。

合同形式

编辑

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同 ，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让
，应当签订书面转让合同…… ” 。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同
。……
”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定 ，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：

(一)正式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型
，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置
、结构、建筑面积 、价款及其支付期限、交房期限
、质量标准、产权转移登记等条款 。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本 ，但在办理产权转移登记时
，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则 ，不予办理备案 、登记
。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中
，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本 。但在正式合同文本签订之前 ，多由开发商提供认购书
、预订协议等预约合同文本要求买受人签署
，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同
。二手房买卖的合同形式未作统一要求 ，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同
，经双方签字、盖章生效，并据此履行 ，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

(二)具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购 、订购
、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容
，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 。”根据最高法院民一庭的观点 ，商品房认购、订购 、预订等协议是在开发商取得立项
、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)
。为保障交易安全
，保护业主权益，促进签约 ，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为
，司法解释的本条规定，用意虽好 ，但效果一般
，极易造成误导 。首先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项 ，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同
，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次 ，认定合同性质的依据为合同内容
，而非合同名称
。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同 ，不再具有预约性质。第三
，“出卖人已经按照约定收受购房款 ”，表明买卖合同已经实际履行 。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容 ，只要标的物明确 、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立
。如果机械适用该条司法解释的规定
，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

(三)房屋买卖合同的其他书面形式 。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书
、信件和数据电文(包括电报、电传 、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式
。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定 ，“涉及土地
、房屋等不动产权益转让的
”的文书
，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文 ”为表现形式的房屋买卖合同 。记载双方房屋买卖意思表示的 、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同
。有些情况下 ，没有书面合同
，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时 ，买受人持有的购房款收据或发票
，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据 ，如果收据或发票载明的房屋位置具体
、房屋价款明确
，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立 。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立 ，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款
。

管理大纲

为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度
，促进公司发展壮大，提高经济效益 ，根据国家有关法律 、法规及公司章程的规定
，特制订本管理大纲。

一
、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定 。

二、公司倡导树立“一盘棋
”思想 ，禁止任何部门 、个人做有损公司利益
、形象、声誉或破坏公司发展的事情。

三 、公司通过发挥全体员工的积极性
、创造性和提高全体员工的技术、管理 、经营水平
，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制 ，不断壮大公司实力和提高经济效益
。

四
、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识
，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平 ，造就一支思想新 、作风硬
、业务强、技术精的员工队伍。

五 、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理
，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议 。

六
、公司实行“岗薪制”的分配制度 ，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制
，实行考勤、考核制度，评先树优 ，对做出贡献者予以表彰 、奖励
。

七
、公司提倡求真务实的工作作风
，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助 ，同舟共济
，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

八、员工必须维护公司纪律 ，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为
，都要予以追究 。

员 工 守 则

一 、 遵纪守法，忠于职守 ，爱岗敬业
。

二
、 维护公司声誉
，保护公司利益。

三、 服从领导，关心下属 ，团结互助 。

四 、 爱护公物，勤俭节约
，杜绝浪费
。

五、不断学习，提高水平 ，精通业务。

六
、积极进取
，勇于开拓，求实创新 。

财 务 管 理 制 度

总 则

为加强财务管理 ，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度
，结合公司具体情况，制定本制度
。

一 、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上 ，严格执行财经纪律
，以提高经济效益
、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业 ”的方针 ，勤俭节约、精打细算 、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支
，降低消耗，增加积累。

财务机构与会计人员

二
、公司设财务部 ，财务部主任协助总经理管理好财务会计工作 。

三、出纳员不得兼管 、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。

四
、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职
，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动
。记帐、算帐 、报帐必须做到手续完备
、内容真实、数字准确 、帐目清楚、日清月结
、近期报帐。

五、财务人员在办理会计事务中 ，必须坚持原则
，照章办事 。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款 、拒绝报销或拒绝执行 ，并及时向总经理报告
。

六
、财会人员力求稳定
，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续 ，没有办清交接手续的
，不得离职，亦不得中断会计工作 。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表 、帐目
、款项、公章 、实物及未了事项等
。移交交接必须由建设局财务科监交。

会计核算原则及科目

七
、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》 、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则
、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查 、成本清查等事项的规定 。

八、记帐方法采用借贷记帐法
。记帐原则采用权责发生制 ，以人民币为记帐本位币。

九
、一切会计凭证、帐簿 、报表中各种文字记录用中文记载
，数目字用阿拉伯数字记载 。记载
、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写
。

十、公司以单价2000元以上 、使用年限一年以上的资产为固定资产 ，分为五大类：

1
、房屋及其他建筑物；

2、机器设备；

3 、电子设备（如微机
、复印机、传真机等）；

4 、运输工具；

5
、其他设备。

十一、各类固定资产折旧年限为：

1 、房屋及建筑物35年；

2、机器设备10年；

3
、电子设备、运输工具5年；

4 、其他设备5年 。

固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧
。

十二
、购入的固定资产
，以进价加运输、装卸 、包装
、保险等费用作为原则。需安装的固定资产，还应包括安装费用 。作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价
。

十三、固定资产必须由财务部合同办公室每年盘点一次 ，对盘盈 、盘亏
、报废及固定资产的计价
，必须严格审查，按规定经批准后 ，于年度决算时处理完毕。

1、盘盈的固定资产
，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐 ，原价累计折旧后的差额转入公积金 。

2 、盘亏的固定资产
，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理
。

3
、报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额 ，其收益转入公积金
，其损失作营业外支出处理。

4、公司对固定资产的购入 、出售、清理
、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算 。

资金、现金 、费用管理

十四
、财务部要加强对资产、资金 、现金及费用开支的管理 ，防止损失，杜绝浪费
，良好运用，提高效益
。

十五
、银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用 ，严禁借帐户供外单位或个人使用
，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现 。

十六 、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄
。

十七
、银行帐户印鉴的使用实行分管并用制 ，即财务章由出纳保管
，法人代表和会计私章由会计保管，不准由一人统一保管使用。印鉴保管人临时出差由其委托他人代管 。

十八、银行帐户往来应逐笔登记入帐 ，不准多笔汇总高收
，也不准以收抵支记帐。按月与银行对帐单核对，未达收支 ，应作出调节逐笔调节平衡
。

十九 、根据已获批准签订的合同付款
，不得改变支付方式和用途；非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变收款单位（人）。

二十
、库存现金不得超过限额 ，不得以白条抵作现金 。现金收支做到日清月结，确保库存现金的帐面余款与实际库存额相符
，银行存款余款与银行对帐单相符，现金、银行日记帐数额分别与现金 、银行存款总帐数额相符
。

二十一、因公出差
、经总经理批准借支公款 ，应在回单位后七天内交清
，不得拖欠。非因公事并经总经理批准，任何人不得借支公款 。

二十二、严格现金收支管理 ，除一般零星日常支出外
，其余投资 、工程支出都必须通过银行办理转帐结算，不得直接兑付现金
。

二十三
、领用空白支票必须注明限额、日期 、用途及使用期限
、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内 ，严禁空白支票在使用前先盖上印章 。

二十四、正常的办公费用开支
，必须有正式发票，印章齐全 ，经手人 、部门负责人签名
，经总经理批准后方可报销付款
。

二十五
、未经董事会批准，严禁为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。

二十六 、严格资金使用审批手续 。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项 ，都有权且必须拒绝办理
。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

办公用具
、用品购置与管理

二十七、所有办公用具 、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置 。

二十八
、所有用具必须统一由办公室专人管理。办理登记领用手续、办公柜 、桌
、椅要编号，经常检查核对
。

二十九、个人领用的办公用品 、用具要妥善保管
，不得随意丢弃和外借，工作调动时 ，必须办理移交手续
，如有遗失，照价赔偿。

其它事项

三十
、按照上级主管部门的要求 ，及时报送财务会计报表和其它财务资料 。

三十一、积极参与建设资金的筹措工作
，通过筹集资金的活动，尽量使资金结构趋于合理 ，以期达到最优化
。

三十二 、配合公司业务部门对项目工程的竣工
、财务决算进行监督管理。

三十三、自觉接受上级主管 、财政
、税务等部门的检查指导
，并按其要求不断完善制度、改进工作 。

合同管理制度

总 则

为加强合同管理，避免失误 ，提高经济效益
，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况 ，制订本制度
。

一 、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。

二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理
，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义 。各级领导干部
、法人委托人以及其他有关人员 ，都必须严格遵守、切实执行本制度
。各有关部门必须互相配合
，共同努力，搞好公司以“重合同 、守信誉
”为核心的合同管理工作。

合同的签订

三
、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加 ，不得一个人直接与对方谈判合同 。

四、签订合同必须遵守国家的法律 、政策及有关规定
。对外签订合同
，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人 ，法人委托人必须对本企业负责。

五
、签约人在签订合同之前
，必须认真了解对方当事人的情况 。

六、签订合同必须贯彻“平等互利 、协商一致
、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约 ”的原则。

七 、合同除即时清结者外，一律采用书面格式 ，并必须采用统一合同文本
。

八
、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确 、具体
，文字表达要清楚、准确。

合同内容应注意的主要问题是：

1
、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点；

2 、正文部分：建设合同的内容包括工程范围
、建设工期 ，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价 、技术资料交付期间
、材料和设备供应责任
，拨款和结算、竣工验收 、质量保修范围和质量保证期
、双方相互协作等条款；产品合同应注明产品名称、技术标准和质量 、数量
、包装、运输方式及运费负担 、交货期限、地点及验收方法
、价格、违约责任等；

3 、结尾部分：注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章 ，严禁使用财务章或业务章
，注明合同有效期限 。

九
、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖
。

十、任何人对外签订合同 ，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨
，决不允许在签订合同时假公济私 、损公肥私
、谋取私利，违者依法严惩。

合同的审查批准

十一、合同在正式签订前 ，必须按规定上报领导审查批准后
，方能正式签订 。

十二 、合同审批权限如下：

1
、一般情况下合同由董事长授权总经理审批
。

2、下列合同由董事长审批：

标的超过50万元的；投资10万元以上的联营 、合资
、合作、涉外合同。

3 、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批 。

十三、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批
。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是：

1
、合同的合法性 。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律 、政策和本制度规定
。

2
、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体 、明确；文字表述是否确切无误 。

3
、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失
。

十四 、根据法律规定或实际需要 ，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证
、批准
，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。

合同的履行

十五、合同依法成立 ，既具有法律约束力 。一切与合同有关的部门 、人员都必须本着“重合同
、守信誉
”的原则
。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

十六、合同履行完毕的标准
，应以合同条款或法律规定为准 。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清 ，工程竣工并验收合格 、价款结清、无遗留交涉手续为准
。

十七
、总经理、副总经理 、财务部及有关部门负责人应随时了解
、掌握合同的履行情况
，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的 ，要追究有关人员的责任 。

合同的变更 、解除

十八
、在合同履行过程中
，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难 ，尽力保障合同的履行
。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更
，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

十九、对方当事人提出变更 、解除合同的 ，应从维护本公司合法权益出发
，从严控制 。

二十
、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定 ，并应在公司内办理有关的手续
。

二十一 、变更
、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。

二十二、变更 、解除合同
，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电
、电传等），口头形式一律无效 。

二十三、变更 、解除合同的协议在未达成或未批准之前 ，原合同仍有效
，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外
。

二十四
、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外 ，均应承担相应的责任
，并在变更 、解除合同的协议书中明确规定。

二十五
、以变更、解除合同为名，行以权谋私 、假公济私之实 ，损公肥私的
，一经发现，从严惩处 。

合同纠纷的处理

二十六
、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的 ，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理
。

二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理
，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

二十八 、处理合同纠纷的原则是：

1
、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的 ，以国家政策或合同条款为准 。

2 、以双方协商解决为基本办法
。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商
，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上 ，互谅互让
，达成协议，解决纠纷。

3、因对方责任引起的纠纷 ，应坚持原则
，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益 ，主动承担责任
，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷 ，应实事求是
，分清主次，合情合理解决 。

二十九
、在处理纠纷时 ，应加强联系，及时通气
，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责 、埋怨 ，统一意见
，统一行动，一致对外
。

三十
、合同纠纷的提出 ，加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间
，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷 ，有关部门必须主动提供下列证据材料 。

1 、合同的文本（包括变更
、解除合同的协议）
，以及与合同有关的附件、文书 、传真
、图表等；

2、送货 、提货
、托运、验收 、发票等有关凭证；

3、货款的承付
、托收凭证，有关财务帐目；

4、产品的质量标准 、封样
、样品或鉴定报告；

5、有关方违约的证据材料；

6 、其他与处理纠纷有关的材料
。

三十二
、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的 ，应签订书面协议
，由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书 、仲裁书 ，在正式生效后，应复印若干份
，分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行 。

三十四
、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的 ，承办人应及时向主管领导汇报。

三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书 、仲裁决定书或判决书的
，可向人民法院申请执行
。

三十六
、在向人民法院提交申请执行书之前，有关部门应认真检查对方的执行情况 ，防止差错。执行中若达成和解协议的
，应制作协议书并按协议书规定办理 。

三十七、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位 ，并将有关资料汇总 、归档
，以备考
。

合同的管理

三十八、本公司对合同实行二级管理
、专业归口制度，法人委托书制度 ，基础管理制度。

三十九、本公司合同管理具体是：

公司由董事长授权总经理总负责
，归口管理部门为财务部 、办公室；副总经理归口管理房地产开发
、建设合同；各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作 。

四十 、公司所有合同均由办公室统一登记编号
、经办人签名后，按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署
。

四十一 、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下：

1
、建立合同档案；

2、建立合同管理台帐；

3 、填写“合同情况月报表” 。

工程发包制度

为加强工程发包管理 ，确保工程质量，根据国家有关法律法规规定
，结合公司的实际情况，制定本制度
。

一
、工程勘察、设计 、施工依法实行招标发包 ，择优选择承包单位
，公司可以对建筑面积500平方米或工程造价20万元以内的工程直接发包。

二、建设工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务 。

三
、承包单位不得转包工程业务 ，可以独立组织施工的单项工程不得肢解发包
。

四、主体工程必须由承包单位自行施工
，其它分项工程如需分包，必须经公司批准择优选定具有相应资质的分包单位。签订分包合同 ，分包合同与总包合同的约定应当一致；不一致的
，以总包合同为准 。

五 、建设工程必须发包给具有相应资质等级的施工单位，应避免承包方以低于成本的价格竞标 ，不得任意压缩合理工期。

六
、凡属投资公司员工
，其直系亲属不得参与本公司组织的招投标
。

工程材料设备采购管理制度

为加强工程材料设备采购的管理，根据国家有关法律法规的规定 ，结合公司的实际情况，制定本制度：

一、项目技术部是工程材料设备采购管理的第一责任部门
，具体工作由项目技术部会同投资发展部完成。

二 、对于大宗材料
、大型设备的采购，必须进行公开招标或邀请招标 。通过考察综合评选 ，采用相对价格较低、保证质量的材料和设备
。

三 、对不适宜招标项目的少量材料设备
，要进行详细地考察了解，选择合适的产品。

四
、对工程所需的材料、设备 ，应根据需要数量 、规格
、使用时间等作出采购计划
，周密布署，确保工期 。

确定工程材料设备采购供货方后 ，应签定详细的供货合同
，内容包括产地、品牌 、等级、数量
、价格、型号 、供货时间等，按照合同规定 ，保证及时供货
。

五
、工程用材料设备设专人管理
，材料、设备进场后及时办理验收 、入库手续。对不合格的材料
、设备严禁办理入库手续，材料、设备领用办理出入库手续 ，办理后及时把材料 、设备出入库手续送交财务部，保证帐物相符
、帐帐相符 。

六、供货方应及时提供工程材料设备的证明和有关票据
，以便结算入帐
。

七 、项目技术部及其驻工地代表严格对进场工程材料设备进行

监督和检查验收，确保工程质量。

商品房销售管理制度

为了规范商品房销售行为 ，保障商品房交易双方当事人的合法权益
，根据国家有关法律
、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况 ，制定本制度 。

售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门
。

二 、市场营销工作以提高公司经济效益
，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神 ，具有责任心和使命感
，完成公司所交给的商品房营销任务。

三
、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易 、热情服务 ，自觉维护公司的声誉和形象 。 四
、市场营销部在新建项目开盘前
，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中 ，销售价格未经批准不得变更
。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后
，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后 ，报分管副总经理批准 、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更 。

六
、工作人员要努力学习业务知识
，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧 ，做到宣传力度大 、范围广
、影响深、效果好
。

七 、在销售商品房屋工作中
，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本
、房屋预订登记本、房屋移交登记本 、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同
、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实 、数字准确
、帐目清楚、日清月结 ，月底及时向总经理上报销售情况
，及时报表 。

九 、房屋销售后，要及时将预售协议书
、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理
。

十 、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部 ，存至指定银行帐户
，严禁公款私存。

十一
、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款 、贷款
、结算、签订合同 、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作 。

十二
、营销人员要保守商业机密 ，确保商品房价格、户型 、销售情况等内部信息不泄露
。

十三
、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排
，完成部室交给的其它工作任务。

合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定 。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名 、房屋状况
、销售方式、房屋面积 、价格
、价款、付款方式和时间 、交付使用条件和日期
、建设标准、配套设施状况 、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式
、违约责任、双方约定的其他事项
。

十五 、签订房屋买卖合同时要本着“重合同 ，守信誉 ”的原则
，做到合法
、严密、可行。

十六 、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记
、编号 。市场营销部负责建立合同管理台帐（包括序号、合同号 、签约日期
、对方姓名） ，做到准确、及时 、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十七
、为购房户办理按揭贷款
，要熟悉业务，熟练掌握操作流程 ，必须按照银行规定签定合同
，做到办证细心，资料齐全 ，专人办理
。

十八、结合公司发展计划
，制订商品房营销计划和实施方案，充分调动营销人员的积极性 ，提高经济效益。

十九 、市场营销部会同投资发展部、项目技术部做好竣工商品房的移交工作，现场查验土建
、水电等配套设施并核实房屋面积
，确认无误后（竣工房屋面积须经房管部门书面认可），查验人员办理书面移交手续 。竣工建筑明细表报副总经理批准后 ，由市场营销部据此编制房屋销售结算清单
，报财务部备案，不得擅自变更
。

办公室管理制度

为完善公司的行政管理机制 ，建立规范化的行政管理
，提高行政管理水平和工作效率，使公司各项行政工作有章可循、照章办事 ，特制订本制度。

文件收发规定

一 、董事会和公司的文件由办公室拟稿 。文件形成后
，属董事会的由董事长签发，属公司的由总经理签发 ，属党内的由党支部书记签发
。

业务文件由有关部门拟稿
，分管副总经理或总工程师审核
、签发。

属于秘密的文件，核稿人应该注“秘密
”字样 ，并确定报送范围 。秘密文件按保密规定，由专人印制、报送
。

二 、已签发的文件由核稿人登记
，并按不同类别编号后，按文印规定处理。

文件由拟稿人校对 ，审核后方能复印
、盖章 。

三、董事会和公司的文件由办公室负责报送
。送件人应把文件内容 、报送日期
、部门、接件人等事项登记清楚
，并报告报送结果。

秘密文件由专人按核定的范围报送 。

四 、经签发的文件原稿送办公室存档。

五
、外来的文件由办公室文书负责签收，并于接件当日填写阅办单 ，按领导批示的要求送达有关部门
，办好文件阅办；属急件的，应在接件后即时报送
。

六、文件阅办部门或个人 ，对有阅办要求的文件
，应在三日内办理完毕，并将办理情况反馈至办公室。三日内不能办理完毕的 ，应向办公室说明原因 。

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